London
CNN
—
Dari Dallas dan Minneapolis ke New York dan Los Angeles, pejabat kosong atau kurang digunakan, menunjukkan kuasa kekal era bekerja dari rumah. Tetapi jelas meja dan bilik rehat yang sunyi bukan sekadar pening kepala bagi bos yang tidak sabar-sabar untuk mengumpulkan pasukan secara peribadi.
Pelabur dan pengawal selia, yang berwaspada tinggi untuk tanda-tanda masalah dalam sistem kewangan berikutan kegagalan bank baru-baru ini, kini menghadapi kemerosotan dalam pasaran hartanah komersial AS $20 trilion.
Sama seperti pemberi pinjaman kepada sektor itu bergelut dengan kegawatan yang dicetuskan oleh kadar faedah yang meningkat dengan pantas, nilai bangunan seperti pejabat semakin merudum. Itu boleh menambah kesakitan bagi bank dan menimbulkan kebimbangan tentang kesan riak yang merosakkan.
“Walaupun ini belum lagi menjadi masalah sistemik untuk sektor perbankan, terdapat kebimbangan yang sah mengenai penularan,” kata Eswar Prasad, seorang profesor ekonomi di Universiti Cornell.
Dalam senario terburuk, kebimbangan mengenai pinjaman bank kepada hartanah komersial boleh meningkat, mendorong pelanggan untuk menarik deposit mereka. Larian bank adalah apa yang menggulingkan Silicon Valley Bank bulan lepas, menggegarkan pasaran kewangan dan meningkatkan kebimbangan kemelesetan di Amerika Syarikat.
Ditanya mengenai bahaya yang ditimbulkan oleh hartanah komersial, Pengerusi Rizab Persekutuan Jerome Powell berkata bulan lalu bahawa bank kekal “kuat” dan “berdaya tahan.” Tetapi perhatian semakin meningkat mengenai hubungan antara pemberi pinjaman AS dan sektor hartanah.
“Kami memerhatikannya dengan teliti,” kata Michael Reynolds, naib presiden strategi pelaburan di Glenmede, seorang pengurus kekayaan. Walaupun dia tidak menjangkakan pinjaman pejabat menjadi masalah kepada semua bank, “satu atau dua” institusi mungkin mendapati diri mereka “terperangkap ofsaid”.
Jurubank terkemuka Amerika, Ketua Pegawai Eksekutif JPMorgan Chase (JPM), Jamie Dimon, memberitahu CNN Khamis bahawa dia tidak dapat memastikan sama ada lebih banyak bank akan gagal tahun ini. Namun dia cepat menyatakan bahawa keadaan semasa sangat berbeza dengan krisis kewangan global 2008, apabila terdapat “ratusan institusi di seluruh dunia dengan terlalu banyak pengaruh.”
Pasaran AS kelihatan paling terdedah. Namun Bank Pusat Eropah dan Bank England juga baru-baru ini memberi amaran tentang risiko yang berkaitan dengan hartanah komersial apabila prospek harga semakin merosot.
Hartanah komersial – yang merangkumi pejabat, kompleks pangsapuri, gudang dan pusat membeli-belah – telah mengalami tekanan yang besar dalam beberapa bulan kebelakangan ini. Harga di Amerika Syarikat turun 15% pada bulan Mac daripada kemuncaknya baru-baru ini, menurut pembekal data Green Street. Kenaikan pesat dalam kadar faedah sepanjang tahun lalu amat menyakitkan, kerana pembelian bangunan komersial biasanya dibiayai dengan pinjaman yang besar.
Hartanah pejabat telah dibelasah paling sukar. Kerja hibrid kekal popular, menjejaskan sewa yang boleh dikenakan oleh pemilik bangunan. Purata penghunian pejabat di Amerika Syarikat masih kurang daripada separuh tahap Mac 2020, menurut data daripada penyedia keselamatan Kastle.
“Anda mempunyai asas di bawah tekanan daripada bekerja dari rumah pada masa pinjaman kurang tersedia daripada [it has been] sepanjang dekad yang lalu,” kata Rich Hill, ketua strategi hartanah di Cohen & Steers. “Kedua-dua faktor itu akan membawa kepada penurunan yang agak ketara dalam penilaian.”
Masalah mungkin timbul apabila ekonomi semakin perlahan. Hill berpendapat penilaian hartanah komersial AS boleh jatuh kira-kira 20% hingga 25% tahun ini. Untuk pejabat, penurunan boleh menjadi lebih curam, melebihi 30%.
“Saya lebih prihatin daripada yang saya rasakan dalam masa yang lama,” kata Matt Anderson, pengarah urusan di Trepp, yang menyediakan data mengenai hartanah komersial.
Tanda-tanda ketegangan semakin meningkat. Perkadaran gadai janji pejabat komersial di mana peminjam ketinggalan dengan pembayaran semakin meningkat, menurut Trepp, dan keingkaran berprofil tinggi menjadi tajuk utama. Awal tahun ini, seorang tuan tanah yang dimiliki oleh pengurus aset PIMCO gagal membayar hutang hampir $2 bilion untuk tujuh bangunan pejabat di San Francisco, New York City, Boston dan Jersey City.
Ini merupakan masalah yang berpotensi bagi bank memandangkan pemberian pinjaman yang meluas kepada sektor tersebut. Goldman Sachs menganggarkan bahawa 55% daripada pinjaman pejabat AS terletak pada kunci kira-kira bank. Bank serantau dan komuniti — sudah berada dalam tekanan selepas kegagalan Silicon Valley Bank dan Signature Bank pada bulan Mac — menyumbang 23% daripada jumlah keseluruhan.
Signature Bank (SBNY) mempunyai portfolio kesepuluh terbesar bagi pinjaman hartanah komersial di Amerika Syarikat pada awal tahun, menurut Trepp. First Republic (FRC), yang menerima talian hayat $30 bilion bulan lepas daripada JPMorgan Chase dan bank utama lain, mempunyai yang kesembilan terbesar. Tetapi kedua-duanya mempunyai bahagian yang lebih besar daripada aset mereka yang terikat dalam hartanah berbanding pesaing yang lebih besar seperti Wells Fargo (WFC), pemberi pinjaman terkemuka AS kepada sektor itu.
Kenaikan harga hartanah komersial sepanjang dekad yang lalu telah menyediakan pemaju dan jurubank mereka dengan satu langkah perlindungan. Tetapi kesakitan boleh meningkat dalam beberapa bulan akan datang.
Kira-kira $270 bilion pinjaman hartanah komersial yang dipegang oleh bank akan dibayar pada 2023, menurut Trepp. Kira-kira $80 bilion, hampir satu pertiga, berada di hartanah pejabat.
Penilaian yang merudum akan menjadikan pembiayaan semula lebih sukar bagi pemilik hartanah, yang berkemungkinan menghadapi permintaan daripada bank untuk menyediakan lebih banyak ekuiti. Sesetengah pemilik – terutamanya bangunan pejabat yang lebih lama dan kurang diingini – mungkin memutuskan ia tidak berbaloi dengan perbelanjaan memandangkan iklim pasaran dan hanya menyerahkan kunci.
Bank mungkin lebih suka pilihan itu daripada memulakan proses perampasan yang berlarutan dan mahal. Tetapi ia meletakkan mereka dalam kedudukan yang sukar untuk memiliki hartanah yang susut nilai.
“Itu adalah senario yang akan kita lihat sekarang dengan kerap,” kata Christian Ulbrich, ketua eksekutif gergasi perkhidmatan hartanah komersial global Jones Lang LaSalle (JLL), kepada CNN. Persoalannya, lanjutnya, ialah apa yang akan dilakukan oleh pemberi pinjaman dalam situasi itu, dan sama ada bank menggunakan portfolio pinjaman yang begitu besar sehingga mereka perlu mengambil “kerugian yang ketara.”
Bank mempunyai kapasiti yang kurang untuk mengatasi masalah kewangan hari ini. Institusi yang lebih kecil bergelut dengan aliran keluar deposit kepada rakan sebaya yang lebih besar dan dana pasaran wang yang menawarkan pulangan yang lebih baik. Selain itu, pelaburan bank dalam bon kerajaan, yang pernah dianggap berisiko rendah, semakin meningkat kerugian apabila kadar faedah meningkat.
Hasil terburuk, menurut Neil Shearing, ketua ekonomi di Capital Economics, ialah “gelung azab” berkembang. Soalan tentang kesihatan bank dengan pendedahan yang besar kepada pinjaman hartanah komersial menyebabkan pelanggan menarik deposit. Itu memaksa pemberi pinjaman untuk menuntut pembayaran balik — memburukkan lagi kemelesetan sektor dan seterusnya merosakkan kedudukan kewangan bank. Itu mencetuskan lebih banyak aliran keluar deposit dalam “kitaran ganas.”
Itu bukan jangkaan pusat sekarang. Sejak krisis kewangan 2008, bank telah mengetatkan standard pemberian pinjaman dan mempelbagaikan pelanggan mereka. Pinjaman untuk akaun pejabat kurang daripada 5% daripada bank AS jumlah, menurut UBS. Dan Ulbrich dari JLL berkata walaupun kelajuan kos pinjaman telah meningkat telah memberikan tekanan yang ketara kepada industri hartanah komersial, ia telah hidup dengan kadar pada tahap ini untuk “sebahagian besar sejarahnya.”
“Selalu ada risiko untuk memenuhi ramalan sendiri di sini, tetapi saya masih yakin perkara akan berjalan dengan cara yang mudah dihadam,” kata Ulbrich.
Hasil yang paling mungkin dianggap sebagai peningkatan dalam keingkaran dan pengurangan akses kepada pembiayaan untuk industri hartanah komersial. Bank, ia diramalkan, akan cuaca ribut, walaupun pendapatan mereka mungkin mengambil pukulan.
Itu tidak bermakna, bagaimanapun, tidak akan berlaku limpahan.
“Kesusahan jenis ini dari segi sejarah bukan sahaja mencederakan tuan tanah dan jurubank yang memberi pinjaman kepada mereka,” kata Lisa Shalett, ketua pegawai pelaburan di Morgan Stanley Wealth Management, dalam nota kepada pelanggan bulan ini. Pemberi pinjaman bukan bank, perniagaan berkaitan dan pelabur juga mungkin cedera, katanya.
